Par un arrêt CAA Douai, 3e ch., 1er octobre 2026, n° 24DA01982, Office public de l'habitat Habitat 76 c/ Allianz IARD, la cour administrative d'appel se prononce sur la garantie dommages-ouvrage d'un désordre évolutif. Habitat 76 avait engagé en 2005 la réhabilitation de deux tours d'habitation de seize étages au Havre, avec une isolation par l'extérieur sous bardage en plaques de fibrociment, et souscrit une police dommages-ouvrage auprès du GAN, aux droits duquel vient Allianz IARD. Les travaux ont été reçus le 8 octobre 2007. La chute d'une plaque en novembre 2016 a donné lieu à une déclaration de sinistre et à une indemnité de 160 397,18 euros. De nouvelles plaques se sont détachées le 8 décembre 2019 ; l'assureur a refusé de rouvrir le dossier au motif que le délai de dix ans avait expiré le 8 octobre 2017. Le tribunal administratif de Rouen a rejeté la demande de l'office le 26 juillet 2024. La question était celle de la garantie d'un dommage survenu après le délai d'épreuve, procédant d'un désordre déclaré avant son expiration.
Le préfinancement couvre les désordres apparus dans le délai, même révélés ensuite dans toute leur étendue
En application de l'article L. 242-1 du code des assurances, l'assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale. Elle rappelle aussi que les désordres apparus dans le délai d'épreuve de dix ans, de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination dans un délai prévisible, engagent la responsabilité des constructeurs même s'ils ne se sont pas révélés dans toute leur étendue avant l'expiration du délai. Les conditions générales de la police définissaient en outre le sinistre comme l'ensemble des réclamations concernant les dommages résultant d'une même cause initiale.
L'expertise ordonnée en référé a établi que le défaut d'étanchéité à l'origine de la chute de 2016, tenant à l'absence de bande de protection continue sur les chevrons de bois, affectait l'ensemble des façades des deux tours, et que la pourriture cubique déjà relevée en 2017 avait colonisé les façades non réparées. Le désordre déclaré le 16 novembre 2016, dans le délai d'action, présentait donc un caractère évolutif ; son aggravation, survenue dans un délai prévisible, a causé le dommage de décembre 2019, qui ne pouvait être exclu de la garantie malgré l'expiration du délai d'épreuve le 8 octobre 2017.
La reprise des six façades est justifiée, à l'exclusion du remplacement de l'isolation
Les sondages de l'expert, portant sur 12,5 % et 13 % des panneaux, ont révélé 6,7 % et 12,7 % de chevrons atteints ; compte tenu du caractère évolutif des désordres et des risques pour les occupants et les riverains, la cour juge cette proportion suffisante pour justifier la reprise des six façades. Elle refuse le remplacement de l'isolant et des plaques, réutilisables selon l'expertise, et écarte le surcoût tiré de la réglementation incendie issue de l'arrêté du 7 août 2019, dont il n'est pas établi qu'elle impose le remplacement de l'isolation. L'indemnité est fixée à 601 526,43 euros HT de travaux, majorés de 42 000 euros pour l'ossature, de 35 296,72 euros d'honoraires de maîtrise d'œuvre, de coordination SPS et de contrôle technique et de 14 898,17 euros d'assurance dommages-ouvrage, soit 761 603,64 euros TTC.
L'indemnité inclut la TVA et ne subit aucun abattement pour vétusté
Le préjudice du maître d'ouvrage inclut la TVA, sauf s'il relève d'un régime lui permettant de la déduire. Les loyers d'Habitat 76 étant exonérés de TVA en application de l'article 261 D du code général des impôts, la taxe est due au taux de 10 %. La cour écarte également tout abattement pour vétusté : l'indemnisation ne porte pas sur le bardage ni sur l'isolant, et l'amortissement des chevrons remplacés ne peut être apprécié isolément des travaux reçus en 2007. L'assureur supporte enfin 59 520,65 euros de frais d'expertise et d'investigations, les intérêts au taux légal depuis le 22 décembre 2022 et leur capitalisation annuelle.
Ce que la décision change pour les bailleurs sociaux et les maîtres d'ouvrage assurés
Les bailleurs sociaux et les personnes publiques assurés doivent déclarer tout sinistre dès sa première manifestation en décrivant la cause technique probable : la qualification de désordre évolutif rattaché à une même cause initiale ouvre la garantie pour les aggravations survenues après dix ans. Lors du règlement d'un premier sinistre, une réparation limitée à la zone sinistrée doit être refusée, et ce refus acté, lorsque l'expert a identifié un défaut généralisé. Les maîtres d'ouvrage non assujettis à la TVA doivent réclamer une indemnité toutes taxes comprises et contester les abattements de vétusté lorsque la reprise ne porte pas sur les éléments amortis.
Références : CAA Douai, 3e ch., 1er octobre 2026, n° 24DA01982, Office public de l'habitat du département de la Seine-Maritime (Habitat 76) c/ Allianz IARD ; Article L. 242-1 du code des assurances.
