Le décret n° 2026-1013 du 28 octobre 2026, publié au Journal officiel du 31 octobre 2026 et entré en vigueur le lendemain, fixe les règles applicables aux contrats par lesquels l'État prend à bail des bâtiments destinés à l'usage de caserne de gendarmerie nationale auprès des collectivités territoriales et de leurs groupements, des organismes d'habitations à loyer modéré et des sociétés d'économie mixte habilitées. Un arrêté du même jour en précise les modalités de calcul. Le texte se substitue, pour les opérations nouvelles, aux dispositions antérieures issues du décret du 28 janvier 1993 et du décret du 26 décembre 2016. Il intéresse directement les communes et intercommunalités qui portent la construction d'une brigade, et la question qu'il règle est celle de l'équilibre économique et juridique de ces opérations, longtemps source de contentieux et de renégociations.
Le propriétaire porte l'opération, l'État exprime un besoin sans en diriger la réalisation
L'article 2 du décret pose le principe de répartition des rôles : l'opération immobilière est conçue, portée, financée et réalisée à l'initiative et sous la responsabilité du propriétaire. L'État exprime un besoin immobilier général ; il ne choisit ni le maître d'œuvre, ni les entreprises, ni les procédés de construction, et n'exerce pas d'influence déterminante sur la conception. Cette rédaction a une portée juridique précise : elle vise à écarter la qualification de marché public de travaux ou de contrat global au bénéfice de l'État, en laissant à la collectivité la maîtrise d'ouvrage. En contrepartie, c'est la collectivité qui assume les obligations du code de la commande publique pour la réalisation de l'ouvrage, ainsi que les risques de construction et de financement. L'article 1er rappelle que les biens peuvent faire l'objet d'une option d'achat au bénéfice de l'État.
Un loyer normé, un bail-type de neuf ans et un suivi financier en livre ouvert
L'article 3 définit le loyer annuel initial selon une méthode présentée comme objective, traçable et contrôlable, à partir du prix de revient admissible de l'opération. Le loyer comprend exclusivement des composantes normées : amortissement de l'investissement, financement, rémunération des fonds propres, frais généraux fixés par l'arrêté à un taux forfaitaire de 0,5 %, et participation pour couverture du renouvellement des composants. L'arrêté détaille les dépenses admissibles dans le prix de revient, dont le prix du terrain acquis spécialement pour l'opération, et le mécanisme de loyer provisoire lorsque le prix de revient définitif n'est pas connu à la prise d'effet du bail. L'article 4 impose un contrat de neuf ans conforme à un bail-type approuvé conjointement par la direction générale des finances publiques et l'administration occupante, et prévoit l'examen d'une option d'achat dès la conclusion du premier contrat. L'article 5 organise un suivi financier individualisé par opération et un rapport triennal « livre ouvert » transmis à l'État, retraçant le prix de revient, les financements, les fonds propres et les concours publics.
Une indemnité de départ anticipé et un régime transitoire protecteur des contrats en cours
L'article 6 traite de la sortie du contrat : en cas de résiliation ou de non-renouvellement à l'initiative de l'État avant le terme de l'échéancier normatif, le propriétaire reçoit une indemnité compensant les conséquences économiques directement imputables au départ de l'État, calculée selon les méthodes fixées en annexe de l'arrêté, qui règle également le prix d'exercice de l'option d'achat. L'article 7 préserve les contrats conclus avant l'entrée en vigueur du décret, qui restent régis par les textes et stipulations applicables à leur signature, y compris en cas de renouvellement ou d'avenant ; une demande de bascule vers le nouveau régime est toutefois possible, sur dossier et avec délibération du propriétaire acceptant la poursuite de l'opération sous le nouveau régime. L'article 8 abroge, pour les opérations nouvelles, l'application du décret de 1993 et exclut celle du décret de 2016.
Ce que le texte induit pour les collectivités porteuses de casernes
Le décret donne enfin un cadre lisible à des opérations qui mobilisent des montants élevés et des garanties d'emprunt sur de longues durées, en application des articles L. 2252-2, L. 3231-4-1 et L. 4253-2 du code général des collectivités territoriales. Les collectivités qui envisagent une nouvelle brigade doivent intégrer dès l'étude de faisabilité la méthode de calcul du loyer, car le prix de revient admissible, et non le coût réel, déterminera la recette ; les dépenses qui ne figurent pas dans la liste de l'arrêté resteront à leur charge. La composition du dossier économique et financier à transmettre à l'État avant la signature du bail, prévue à l'article 1er de l'arrêté, devient une pièce de pilotage de l'opération. Pour les contrats en cours, la question de la bascule mérite une analyse comparative : le nouveau régime offre une indemnité de départ anticipé et une option d'achat encadrée, mais il impose un loyer normé et un suivi triennal. Les SEM et organismes HLM, désormais expressément visés, disposent d'un cadre unifié pour intervenir aux côtés des collectivités. Une délibération motivée, assortie d'une analyse financière sur la durée de l'échéancier, sécurisera le choix retenu.
Références : décret n° 2026-1013 du 28 octobre 2026 relatif au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale ; arrêté du 28 octobre 2026 relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale ; articles L. 2252-2, L. 3231-4-1 et L. 4253-2 du code général des collectivités territoriales ; articles L. 312-3-1, L. 421-3, L. 422-2, L. 422-3 et L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation.
