Par un arrêt Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, FS-B, publié au Bulletin, la troisième chambre civile se prononce sur l'articulation entre la responsabilité du syndicat des copropriétaires et les clauses du règlement de copropriété relatives aux parties communes à jouissance exclusive. Un commerçant, locataire d'un local situé sous une toiture-terrasse, partie commune affectée à l'usage exclusif du lot du premier étage, a subi des infiltrations d'eau. L'assemblée générale avait voté en 2015 la réfection complète de l'étanchéité, réalisée en 2017. Le locataire a assigné le syndicat et son assureur Allianz IARD, ainsi que son propre assureur, en indemnisation. La cour d'appel de Lyon l'a débouté en se fondant sur l'article 17 du règlement de copropriété, qui met l'entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires des lots concernés. La question était celle de l'effet d'une telle clause sur la responsabilité du syndicat.
La Cour relève d'office un moyen tiré de l'ordre public de la loi de 1965
La Cour statue sur un moyen relevé d'office, après avis aux parties, au visa de l'article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019. Ce texte rend le syndicat responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; l'article 43 de la même loi en fait une disposition d'ordre public. L'article 14 en vigueur conserve le principe : le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
La Cour en déduit que la clause du règlement mettant l'entretien d'une partie commune à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance exclusive ne peut exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit. La clause conserve son utilité dans les rapports internes, où elle fonde les actions récursoires du syndicat contre le copropriétaire défaillant.
La jouissance exclusive ne change pas la nature de la partie commune
La toiture-terrasse à usage privatif reste une partie commune ; seul son usage est réservé. Le régime de responsabilité attaché aux parties communes s'applique donc sans distinction selon que leur jouissance est collective ou exclusive. Le tiers victime n'a pas à rechercher quel copropriétaire était contractuellement tenu de l'entretien : il dispose d'une action directe contre le syndicat, débiteur de plein droit, et contre son assureur.
La Cour casse l'arrêt en ce qu'il déboute le locataire de ses demandes contre le syndicat et Allianz IARD, met hors de cause le syndic et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Grenoble. Le syndicat et son assureur sont condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision protège les occupants et reporte sur le syndicat la charge du recours
Les victimes de désordres provenant de parties communes à jouissance privative, terrasses, jardins, combles ou cours, sont dispensées de rechercher le débiteur contractuel et d'assumer l'aléa d'un copropriétaire insolvable ; le syndicat doit organiser son recours contre le copropriétaire chargé de l'entretien, dans un second temps et à ses risques. Les assureurs de syndicats devront intégrer cette exposition, les clauses d'entretien à la charge des copropriétaires ne constituant plus un motif de refus de garantie opposable aux tiers.
Ce que la décision change pour les personnes publiques copropriétaires ou locataires
Les collectivités, bailleurs sociaux et établissements publics sont fréquemment copropriétaires de lots dans des ensembles privés, et parfois bénéficiaires de parties communes à jouissance exclusive. Victimes d'un tel désordre, ils peuvent agir directement contre le syndicat et son assureur, sans rechercher le copropriétaire tenu à l'entretien. Bénéficiaires eux-mêmes d'une jouissance exclusive assortie d'une clause d'entretien, ils doivent anticiper le recours du syndicat et budgéter l'entretien effectif de la partie commune concernée, la clause reportant seulement le moment où leur responsabilité sera recherchée. Les gestionnaires de patrimoine ont intérêt à recenser ces clauses dans les règlements de copropriété concernés.
Références : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, FS-B, publié au Bulletin ; Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (version en vigueur).
