Par un arrêt Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593, FS-B, publié au Bulletin, la troisième chambre civile précise le régime procédural des deux formes de réception non amiable. En 2017, des vendeurs ont cédé une maison dont les travaux de construction avaient fait l'objet d'une déclaration d'achèvement en 2016. Les acquéreurs, se plaignant de malfaçons affectant la construction et ses équipements, ont assigné les vendeurs en indemnisation sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. La cour d'appel de Pau a rejeté l'ensemble des demandes au motif que, les locateurs d'ouvrage n'étant pas dans la cause, aucune réception, ni judiciaire ni tacite, ne pouvait être retenue, faute de contradictoire. La question posée était celle de l'incidence de l'absence des constructeurs sur chacune des deux formes de réception.
La réception judiciaire reste impossible sans les locateurs d'ouvrage
Sur la première branche du moyen, la Cour approuve la cour d'appel. L'article 1792-6 du code civil dispose que la réception intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l'amiable ou, à défaut, judiciairement, et qu'elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. La réception judiciaire ne peut donc être prononcée en l'absence des locateurs d'ouvrage concernés, et le maître d'ouvrage qui la sollicite doit appeler les constructeurs à l'instance. Cette exigence tient à la nature de la réception judiciaire : acte du juge qui se substitue à l'accord des parties et fixe une date opposable à tous les intervenants, elle ne peut produire cet effet à l'égard de constructeurs qui n'ont pas été entendus.
La réception tacite procède de la volonté du maître de l'ouvrage et peut être constatée sans les constructeurs
Sur la deuxième branche, la cassation intervient au visa du même article 1792-6. La Cour rappelle que le maître de l'ouvrage peut recevoir tacitement l'ouvrage lorsqu'est établie, le cas échéant par présomption, sa volonté non équivoque d'accepter les travaux. Elle en déduit que la réception tacite résulte de la seule volonté du maître de l'ouvrage ; le juge se borne à la constater et peut le faire même lorsque les locateurs d'ouvrage concernés ne sont pas parties à l'instance.
En refusant de constater une réception tacite au motif que l'absence des locateurs d'ouvrage empêchait une réception contradictoire, la cour d'appel a violé le texte. L'arrêt est cassé en ce qu'il rejette les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants, et l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Bordeaux, qui devra rechercher si les vendeurs, maîtres d'ouvrage initiaux, avaient manifesté par la prise de possession et le paiement du prix leur volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage.
La distinction ouvre la garantie décennale aux acquéreurs contre leurs vendeurs
La réception conditionne l'application des garanties légales des articles 1792 et suivants. L'acquéreur qui agit contre son seul vendeur, réputé constructeur en application de l'article 1792-1, s'exposait à un rejet si les entreprises n'étaient pas dans la cause. Il peut désormais faire constater la réception tacite par le juge sans attraire des entreprises qu'il ne connaît pas toujours ou qui ont disparu. Les conditions de fond de la réception tacite demeurent exigeantes : prise de possession associée au paiement du prix ou de l'essentiel du prix, sans équivoque sur la volonté d'accepter.
Ce que la décision change pour les acquéreurs et les maîtres d'ouvrage publics
Les personnes publiques qui acquièrent des immeubles récemment construits, par exemple des locaux en VEFA ou des bâtiments cédés par un aménageur ou un bailleur, disposent d'un moyen supplémentaire en l'absence de procès-verbal de réception : demander au juge de constater la réception tacite intervenue entre le vendeur et ses entreprises, afin de faire courir les garanties légales à leur profit. La voie procédurale se choisit dès l'assignation : une réception judiciaire impose d'appeler tous les locateurs d'ouvrage à l'instance ; une réception tacite, si les faits l'établissent, permet de limiter l'action au vendeur. Les vendeurs d'immeubles qu'ils ont fait construire doivent, de leur côté, conserver et transmettre les procès-verbaux de réception, l'absence de document ne faisant plus obstacle à l'application des garanties décennale et de bon fonctionnement.
Références : Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593, FS-B, publié au Bulletin ; Article 1792-6 du code civil.
