En 1993, le département de l’Hérault a consenti à la commune X un bail emphytéotique pour une durée de 50 ans portant sur plusieurs parcelles.
Sur deux des parcelles, la commune a fait édifier deux mas dont les travaux ont été achevés par la Coopérative maritime et conchylicole de X.
Deux ans plus tard, en 1995, la commune a cédé, à la société Caisse d’épargne, la partie de son bail emphytéotique, portant sur les deux parcelles comportant les mas, pour la durée du bail restante.
Les deux mas ont, le même jour, étaient vendus par la Coopérative maritime et conchylicole de X à la société Méditerranée immobilier.
En 2000, cette même société Méditerranée immobilier a revendu les deux mas conchylicoles à Madame B.
Le même jour, la Caisse d’épargne a sous-loué à Madame B les deux parcelles les accueillant. Cette sous-location s’est faite dans les mêmes conditions que le bail initial.
En 2013, le département (bailleur), la commune (emphytéote initial) et la Caisse d’épargne (cessionnaire d’une partie du bail) ont amiablement résilié le bail conclu en 1993.
Madame B, qui est sous-locataire de l’emphytéote et qui a acquis les mas, a estimé que son droit réel sur ces constructions aurait résisté à la résiliation et, par conséquent, qu’elles seraient sa pleine propriété.
A l’inverse, le département a estimé, qu’à l’issue du bail, il était propriétaire des parcelles ainsi que des constructions.
Le juge administratif a donc été saisi par le département afin que Madame B libère les deux mas. En appel, la cour administrative d’appel a utilisé le mécanisme de question préjudicielle afin de questionner le juge judiciaire sur la situation.
Après une première réponse rendue par le Tribunal judiciaire de Béziers, Madame B s’est pourvue en cassation.
La Cour de cassation a commencé par rappeler que le bail emphytéotique conférait au preneur un droit réel, selon l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, mais que, selon l’article L. 451-10 du même code, l’emphytéote ne bénéficie du droit d’accession que pendant la durée de l’emphytéose.
La Cour conclue donc que l’emphytéote, ne profitant de l’accession que pendant la durée du bail, ne peut transmettre plus que son droit réel temporaire. Un tel droit s’éteint au terme ou à la résiliation du bail (sauf stipulations contraires).
L’acquéreur de ce droit réel temporaire ne devient propriétaire des constructions que pour la durée du bail et ne peut donc, à la fin de celui-ci, prétendre avoir obtenu la propriété définitive des constructions. Madame B voit donc son pourvoi rejeté.
