La Cour administrative d’appel de Nancy, dans son arrêt du 27 décembre 2024 (n°22NC01354), a précisé la portée des règles de publicité s’imposant au cahier des charges de cession de terrain d’une ZAC ainsi que l’opposabilité de ce dernier aux autorisations d’urbanisme.
Dans cette affaire, un permis de construire a été délivré par un maire pour une résidence d’hébergement temporaire sur un terrain situé dans une zone d’aménagement concerté (ZAC). Cette autorisation a été contestée par les requérants qui ont estimé que la demande de permis ne comportait pas la copie du cahier des charges de cession de terrain (CCCT) de la ZAC méconnaissant ainsi les dispositions de l’article R.431-23 du Code de l’urbanisme.
Pour rappel, lorsqu’un terrain est cédé dans le cadre d’une ZAC, l’article L.311-6 du Code de l’urbanisme prévoit que la cession, la concession ou la location doit faire l’objet d’un cahier des charges. L’article R.431-23 du même code prévoit qu’une demande de permis portant sur ce terrain doit comporter une copie de ce CCCT.
Les deux articles précités précisent, en outre, que ce cahier des charges doit faire l’objet de mesures de publicité et, concernant ces dernières, font référence à l’article D.311-11-1 du Code de l’urbanisme.
Cet article D.311-11-1 précise :
Lorsque le cahier des charges prévu à l'article L. 311-6 a fait l'objet d'une approbation, mention de cette dernière ainsi que du lieu où il peut être consulté est affichée pendant un mois en mairie ou au siège de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées.
Une même mention est en outre publiée :
a) Au recueil des actes administratifs mentionné à l'article R. 2121-10 du code général des collectivités territoriales, lorsqu'il s'agit d'une décision du maire d'une commune de 3 500 habitants et plus ;
b) Au recueil des actes administratifs mentionné à l'article R. 5211-41 du code général des collectivités territoriales, s'il existe, lorsqu'il s'agit d'une décision du président d'un établissement public de coopération intercommunale comportant au moins une commune de 3 500 habitants et plus ;
c) Au recueil des actes administratifs de l'Etat dans le département, lorsqu'il s'agit d'une décision du représentant de l'Etat dans le département.
Le CCCT doit donc avoir été approuvé et cette approbation doit avoir été rendue publique avec un affichage d’un mois en mairie et / ou au siège de l’établissement public de coopération intercommunale. Elle doit aussi être publiée dans l’un des trois recueils des actes administratifs selon les conditions prévues par l’article. Ces différentes mesures de publicité sont les garantes de la transparence administrative ainsi que de la sécurité juridique.
En l’espèce, le juge d’appel constate l’absence de copie du CCCT dans la demande de permis mais estime qu’il n’y avait pas à la produire. En effet, le CCCT de la ZAC, n’ayant pas fait l’objet de la publicité requise, n’est pas opposable à la demande comme à l’autorisation d’urbanisme. En l’absence de publicité de ce cahier des charges, il n’y a donc pas d’obligation d’ajouter une copie à la demande.
L’autorisation d’urbanisme délivrée par le maire n’est donc pas entachée d’illégalité.
