C’est à cette question essentielle que le Conseil d’État a répondu dans un arrêt du 21 février 2025 (n°493902). Une décision qui vient clarifier le droit et renforcer la sécurité juridique des porteurs de projets immobiliers.
Un permis contesté, un délai en suspens ?
L’histoire commence en mars 2016, lorsque la société Logirem obtient un permis de construire pour édifier 18 logements sociaux à Marseille. Mais à peine le permis délivré, il est attaqué devant le tribunal administratif en septembre 2016.
- Octobre 2017 : le tribunal administratif rejette le recours.
- Décembre 2017 : la décision devient définitive en l’absence d’appel.
Fin de l’histoire ? Pas vraiment.
En mai 2021, des riverains réclament au maire de Marseille de constater la péremption du permis, estimant que les travaux n’ont pas commencé dans les délais légaux. Le maire s’exécute et prononce la caducité du permis en septembre 2021.
La société Logirem contre-attaque : elle saisit le juge administratif et obtient l’annulation de la décision du maire. Après une bataille judiciaire, l’affaire remonte jusqu’au Conseil d’État.
⚖️ La décision du Conseil d’État : le délai est suspendu pendant le recours !
Le Conseil d’État rappelle une règle clé : selon l’*article R.424-17 du Code de l’urbanisme, un permis de construire devient caduc si les travaux n’ont pas commencé dans un délai de trois ans.
Mais en cas de recours contentieux, ce délai est suspendu jusqu’à ce que la décision de justice devienne définitive.
Dans notre affaire, le délai de validité du permis de construire devait initialement expirer en mars 2019. Mais il a été suspendu pendant la durée du recours, soit du 13 septembre 2016 au 28 décembre 2017. Avec une prorogation d’un an, la nouvelle échéance était fixée au 18 juillet 2021.
Verdict : Les travaux ayant débuté avant cette date, la décision du maire de Marseille était illégale !
🔎 Quelles conséquences pour les porteurs de projets ?
✅ Sécurité juridique renforcée : un projet attaqué en justice ne risque pas d’être caduc tant que l’affaire n’est pas définitivement tranchée.
✅ Attention aux délais : les collectivités doivent bien prendre en compte la suspension des délais pour éviter des décisions de péremption infondées.
✅ Un rappel pour les acteurs de l’urbanisme : cette jurisprudence protège les porteurs de projets tout en équilibrant les droits des riverains.
Une décision essentielle pour tous les acteurs de l’urbanisme, qui rappelle que la justice suspend le cours du temps… du moins pour les permis de construire !
