Par une décision CE, 2e ch., 10 août 2026, n° 502518, Association 18 bis rue Génin et autres, le Conseil d'État exclut la régularisation d'un permis de construire par le seul effet d'une évolution des règles d'urbanisme. La commune de Saint-Denis avait délivré, le 23 mars 2021, un permis de construire un ensemble immobilier d'environ 17 000 mètres carrés de surface de plancher mêlant logements, résidence étudiante, établissement recevant du public et commerces. Des associations de riverains ont demandé son annulation en invoquant le dépassement des règles de hauteur du plan local d'urbanisme intercommunal. Le tribunal administratif de Montreuil, après un sursis à statuer prononcé le 20 décembre 2022 au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, a rejeté la demande le 17 janvier 2025 en estimant que l'évolution favorable des règles de hauteur avait fait disparaître l'illégalité. La question posée était celle de savoir si un changement de circonstances de droit ou de fait peut, à lui seul, régulariser un permis entaché d'illégalité.
La légalité d'un permis s'apprécie à la date de sa délivrance
Le Conseil d'État réaffirme que la légalité d'une autorisation d'urbanisme est appréciée au regard des règles en vigueur à la date à laquelle elle a été accordée. Un permis délivré en méconnaissance des règles de hauteur applicables est illégal, et l'assouplissement ultérieur de ces règles ne modifie pas cette appréciation. Le tribunal administratif, en déclarant le moyen inopérant en raison de l'évolution du document d'urbanisme, a commis une erreur de droit. Les deux jugements sont annulés et l'affaire est renvoyée.
Le changement de circonstances ne vaut pas régularisation
Une illégalité peut être régularisée par une autorisation modificative, y compris en cours d'instance, dès lors que les règles applicables à la date de cette autorisation permettent le projet. L'évolution favorable du droit ou des faits n'est utile que comme fondement d'une telle mesure : le seul changement des circonstances de droit ou de fait n'a pas pour effet de régulariser le vice. La régularisation suppose un acte, permis modificatif ou mesure prise à la suite d'un sursis à statuer ; la constatation par le juge qu'un projet serait désormais autorisable ne suffit pas.
Cette solution tranche une incertitude née de décisions antérieures, lues par certains commentateurs comme ouvrant une appréciation dynamique de la légalité des permis. Le Conseil d'État retient une lecture stricte : la régularisation est une faculté offerte au pétitionnaire et au juge, encadrée par les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Le sursis à statuer ne dispense pas d'une mesure effective de régularisation
Le tribunal avait sursis à statuer pour permettre la régularisation du vice. À l'issue du délai, il devait vérifier qu'une mesure de régularisation avait été produite et qu'elle couvrait effectivement le vice relevé. En se bornant à constater que les règles de hauteur avaient évolué, il a substitué un raisonnement abstrait à l'examen d'un acte. Le pétitionnaire avait pourtant obtenu plusieurs permis modificatifs ; il appartiendra au tribunal de renvoi d'examiner si l'un d'eux régularise le dépassement de hauteur initial au regard des règles désormais applicables.
Ce que la décision induit pour les collectivités et les porteurs de projet
Les communes et intercommunalités ne peuvent compter sur une modification du PLU pour régulariser un permis contesté. Lorsque le document d'urbanisme évolue dans un sens favorable à un projet en litige, la collectivité doit inviter le pétitionnaire à déposer un permis modificatif reprenant les éléments litigieux, puis le délivrer et le produire devant le juge avant l'expiration du délai fixé par le sursis à statuer. Le mémoire produit à l'issue du sursis doit identifier précisément le vice relevé et la pièce qui le couvre. Les maîtres d'ouvrage doivent déposer la demande de permis modificatif dès que les nouvelles règles sont opposables, sans attendre l'issue de l'instance : un permis modificatif délivré sous l'empire des règles nouvelles régularise le vice, tandis que l'inaction laisse subsister une illégalité que le juge devra sanctionner. Les requérants, de leur côté, ont intérêt à maintenir le moyen tiré de la méconnaissance des règles initiales jusqu'à la production effective d'une mesure de régularisation.
Références : CE, 2e ch., 10 août 2026, n° 502518, Association 18 bis rue Génin et autres (inédit au recueil Lebon) ; Conclusions de la rapporteure publique sur l'affaire n° 502518.
